قوانین موجر و مستاجر در ایران

قوانین موجر (مالک) و مستأجر (مستأجر) در ایران عمدتاً در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات بعدی و همچنین قانون تنظیم بخشی از روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و برخی مواد قانون مدنی تعیین شده‌اند. در سال‌های اخیر نیز قوانین جدیدی مانند قانون ساماندهی املاک و مستغلات (۱۴۰۰) تصویب شده که بر روابط اجاره‌ای تأثیرگذار است.

### مهم‌ترین قوانین و مقررات روابط موجر و مستأجر در ایران:

#### ۱. تعهدات موجر (مالک):
- تحویل ملک در زمان مقرر به مستأجر.
- تضمین عدم وجود عیب پنهان در ملک (مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی).
- پرداخت هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی و ساختاری (مانند اسکلت ساختمان، لوله‌کشی اصلی، سقف و دیوارهای اصلی).
- عدم افزایش اجاره‌بها در طول مدت قرارداد، مگر با توافق طرفین.

#### ۲. تعهدات مستأجر:
- پرداخت به‌موقع اجاره‌بها طبق قرارداد.
- استفاده از ملک طبق شرایط مندرج در قرارداد (مثلاً عدم تغییر کاربری مسکونی به تجاری بدون اجازه مالک).
- تحویل ملک در پایان مدت قرارداد به مالک.
- پرداخت هزینه‌های جاری مانند قبوض آب، برق، گاز و تلفن (مگر اینکه در قرارداد توافق دیگری شده باشد).
- انجام تعمیرات جزئی مانند رنگ‌آمیزی، تعویض شیرآلات و شیشه‌های شکسته (مطابق ماده ۵۲۳ قانون مدنی).

#### ۳. افزایش اجاره‌بها:
- در قراردادهای معمولی (غیرمصوب ۱۳۷۶)، موجر می‌تواند پس از پایان هر سال، با ارائه درخواست به دادگاه، افزایش اجاره را بر اساس نرخ تورم رسمی کشور مطالبه کند.
- در قراردادهای تحت قانون ۱۳۷۶، افزایش اجاره تابع نرخ رسمی تورم اعلام‌شده توسط بانک مرکزی است و موجر نمی‌تواند بیش از آن افزایش دهد.

#### ۴. تخلیه ملک توسط مستأجر:
- در صورت پایان قرارداد، موجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه، درخواست تخلیه کند.
- اگر مستأجر بدون قرارداد جدید در ملک بماند، موجر می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی، تخلیه را درخواست کند.
- در برخی موارد، مانند نیاز شخصی موجر (سکونت خود یا خانواده درجه یک)، تخلیه سریع‌تر انجام می‌شود.

#### ۵. حق سرقفلی و حق کسب و پیشه:
- حق سرقفلی (مطابق قانون ۱۳۷۶) در املاک تجاری به مستأجر تعلق می‌گیرد و در صورت تخلیه، موجر باید آن را پرداخت کند.
- حق کسب و پیشه در املاک تجاری پس از ۳ سال اجاره‌ی متوالی به مستأجر تعلق می‌گیرد و در صورت تخلیه، باید توسط موجر جبران شود (مگر در مواردی مثل نیاز شخصی موجر).

#### ۶. تمدید قرارداد:
- اگر مستأجر بخواهد پس از پایان قرارداد در ملک بماند و موجر موافق نباشد، باید با حکم دادگاه تخلیه کند.
- در صورت توافق طرفین، قرارداد تمدید یا جدید منعقد می‌شود.

### نکات مهم:
- تنظیم قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی توصیه می‌شود تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.
- در صورت اختلاف، دادگاه‌های حقوقی صالح به رسیدگی هستند.
- در سال‌های اخیر، سامانه املاک و اسکان ایران برای ثبت الکترونیک قراردادهای اجاره راه‌اندازی شده است.