در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد

در قوانین ایران، شرایط فسخ قرارداد اجاره هم از سوی موجر (مالک) و هم از سوی مستأجر (اجاره‌کننده) پیش‌بینی شده است. این شرایط به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند:

الف) شرایط فسخ قانونی (فسخ به حکم قانون):

این شرایط به طور مستقیم در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر ذکر شده‌اند و در صورت وقوع، هر یک از طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند، بدون نیاز به توافق طرف دیگر یا طرح دعوا در دادگاه (البته اثبات وقوع این شرایط ممکن است نیاز به طرح دعوا داشته باشد).

* عیوب اساسی و غیرقابل رفع عین مستأجره: اگر بعد از انعقاد قرارداد، عیبی در ملک ایجاد شود که استفاده از آن را به طور کلی یا جزئی غیرممکن کند و رفع آن ممکن نباشد یا هزینه زیادی داشته باشد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند. (ماده 478 قانون مدنی)

* مثال: ترکیدگی لوله آب به گونه‌ای که باعث نفوذ آب به تمام قسمت‌های خانه شود و رفع آن نیازمند تخریب و بازسازی اساسی باشد.
* عدم امکان استفاده از ملک به دلیل قوه قهریه (فورس ماژور): اگر به دلیل حوادث غیرمترقبه مانند سیل، زلزله، آتش‌سوزی یا جنگ، استفاده از ملک غیرممکن شود، قرارداد اجاره فسخ می‌شود. (ماده 496 قانون مدنی)
* تلف شدن عین مستأجره: اگر ملک مورد اجاره به طور کامل از بین برود (تلف شود)، قرارداد اجاره به خودی خود منفسخ (فسخ) می‌شود. (ماده 495 قانون مدنی)
* انقضاء مدت اجاره: با پایان یافتن مدت اجاره، قرارداد به خودی خود خاتمه می‌یابد و نیاز به فسخ ندارد. (ماده 494 قانون مدنی) البته در برخی موارد، با وجود انقضای مدت، مستأجر حق تخلیه فوری ندارد (مخصوصاً در اجاره‌های مسکونی قبل از سال 1376).
* انتقال ملک به غیر: اگر مالک، ملک اجاره داده شده را به شخص دیگری بفروشد، این موضوع به خودی خود باعث فسخ قرارداد نمی‌شود، بلکه خریدار جدید قائم‌مقام مالک قبلی شده و قرارداد اجاره با همان شرایط به قوت خود باقی می‌ماند، مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط خلاف آن وجود داشته باشد. (ماده 498 قانون مدنی)

ب) شرایط فسخ قراردادی (فسخ به شرط ضمن عقد):

این شرایط، مواردی هستند که طرفین در قرارداد اجاره در مورد آن‌ها توافق می‌کنند و حق فسخ را برای خود یا طرف مقابل پیش‌بینی می‌کنند. به این شروط، اصطلاحاً "خیار شرط" گفته می‌شود.

* عدم پرداخت اجاره بها: معمولاً در قراردادها شرط می‌شود که اگر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر تأخیر کند، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.
* تغییر کاربری ملک: اگر مستأجر بدون اجازه موجر، کاربری ملک را تغییر دهد (مثلاً خانه مسکونی را به دفتر تجاری تبدیل کند)، موجر حق فسخ دارد.
* انتقال مورد اجاره به غیر: اگر مستأجر بدون اجازه موجر، مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند (اصطلاحاً "تغییر شغل" یا "اجاره دادن به غیر" بدون اجازه موجر)، موجر حق فسخ
برای دریافت مشاوره حقوقی یا اخذ وکیل جهت پرونده حقوقی می توانید از لیست وکیل ها و موسسات حقوقی معرفی شده در سایت هزار وکیل به نشانی https://www.hezarvakil.ir استفاده نمایید. سایت هزار وکیل یک سایت جهت معرفی و ثبت آگهی وکیل ها و موسسات حقوقی می باشد