آیا می‌توان از مالک برای عدم انجام تعمیرات ضروری در ملک اجاره‌ای شکایت کرد

بله، طبق قوانین ایران، اگر مالک از انجام تعمیرات ضروری در ملک اجاره‌ای خودداری کند، مستأجر می‌تواند از او شکایت کند. در اینجا جزئیات بیشتری در این مورد ارائه می‌شود:

ماده قانونی مرتبط:

* ماده 486 قانون مدنی: این ماده بیان می‌کند که تعمیرات اساسی و کلی که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده ساختمان است، بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

تعمیرات ضروری چه نوع تعمیراتی هستند؟

تعمیرات ضروری شامل مواردی است که برای استفاده‌ی صحیح و متعارف از ملک اجاره‌ای لازم هستند و عدم انجام آن‌ها باعث ایجاد اختلال در سکونت و بهره‌برداری از ملک می‌شود. مثال‌هایی از تعمیرات ضروری عبارتند از:

* تعمیرات مربوط به سیستم گرمایشی و سرمایشی
* تعمیرات لوله‌کشی و رفع نشتی آب
* تعمیرات مربوط به سقف و دیوارها که باعث نفوذ آب یا رطوبت به داخل ملک می‌شود
* تعمیرات مربوط به سیستم برق
* تعمیرات مربوط به در و پنجره‌ها که امنیت ملک را به خطر می‌اندازند
* رفع مشکلاتی که باعث ایجاد خطر برای سلامتی مستأجر می‌شوند (مانند وجود حشرات موذی یا آلودگی)

مراحل شکایت از مالک:

1. اطلاع‌رسانی به مالک: قبل از هر اقدامی، مستأجر باید به صورت کتبی (مثلاً از طریق ارسال اظهارنامه) مالک را از وجود مشکل و ضرورت انجام تعمیرات مطلع کند و به او فرصت مناسبی برای انجام تعمیرات بدهد. در این نامه، باید به طور واضح نوع مشکل، محل آن و مهلت زمانی مورد انتظار برای انجام تعمیرات ذکر شود.
2. تهیه و جمع‌آوری مدارک: مستأجر باید مدارکی را جمع‌آوری کند که نشان دهنده وجود مشکل و اطلاع‌رسانی به مالک باشد. این مدارک می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
* تصویر قرارداد اجاره
* نامه یا اظهارنامه ارسالی به مالک
* رسید پستی مربوط به ارسال اظهارنامه
* عکس یا فیلم از مشکل موجود در ملک
* نظر کارشناس (در صورت لزوم)
3. طرح دعوا در شورای حل اختلاف: اگر مالک پس از اطلاع‌رسانی، از انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می‌تواند با در دست داشتن مدارک، به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست الزام مالک به انجام تعمیرات را تقدیم کند.
4. ارجاع به کارشناس: شورای حل اختلاف ممکن است برای بررسی موضوع و تعیین ضرورت انجام تعمیرات، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد.
5. صدور حکم: پس از بررسی مدارک و نظر کارشناس، شورای حل اختلاف حکم مقتضی را صادر خواهد کرد. اگر حکم به نفع مستأجر صادر شود، مالک موظف است ظرف مهلت تعیین شده، نسبت به انجام تعمیرات اقدام کند.
6. اجرای حکم: اگر مالک پس از صدور حکم نیز از انجام تعمیرات خودداری کند، مستأجر می‌تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری، نسبت به اجرای حکم و انجام تعمیرات به هزینه مالک اقدام کند. در این حالت، مستأجر می‌تواند با اجازه دادگاه، تعمیرات را انجام داده و هزینه‌های آن را از اجاره‌بها کسر کند یا از مالک مطالبه کند.

نکات مهم:

* شرط خلاف در قرارداد: اگر در قرارداد اجاره شرطی خلاف ماده 486 قانون مدنی وجود داشته باشد (مثلاً قید شده باشد که انجام تمام تعمیرات بر عهده مستأجر است)، اجرای آن شرط بستگی به نظر قاضی دارد و ممکن است به دلیل غیرمنصفانه بودن، باطل اعلام شود.
* تعمیرات جزئی: تعمیرات جزئی که مربوط به استفاده‌ی روزمره از ملک است (مانند تعویض لامپ یا تعمیر شیر آب) معمولاً بر عهده مستأجر است، مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
* هزینه تعمیرات: هزینه تعمیرات ضروری بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستأجر با اجازه مالک اقدام به انجام تعمیرات کند، می‌تواند هزینه آن را از مالک مطالبه کند یا از اجاره‌بها کسر کند.
* فسخ قرارداد: در صورتی که عدم انجام تعمیرات ضروری باعث ایجاد مشکلات اساسی در سکونت مستأجر شود و ادامه سکونت در ملک را غیرممکن سازد، مستأجر می‌تواند با استناد به ماده 476 قانون مدنی، درخواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه بخواهد.

توصیه:

بهترین راه حل، تلاش برای حل مسالمت‌آمیز موضوع با مالک از طریق مذاکره و توافق است. در صورتی که این امر ممکن نباشد، مستأجر باید با رعایت مراحل قانونی و جمع‌آوری مدارک کافی، نسبت به احقاق حقوق خود اقدام کند. همچنین، توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید تا از حقوق قانونی خود آگاه شوید و بهترین راهکار را انتخاب کنید.

برای دریافت مشاوره حقوقی یا اخذ وکیل جهت پرونده حقوقی می توانید از لیست وکیل ها و موسسات حقوقی معرفی شده در سایت هزار وکیل به نشانی https://www.hezarvakil.ir استفاده نمایید. سایت هزار وکیل یک سایت جهت معرفی و ثبت آگهی وکیل ها و موسسات حقوقی می باشد