اگر مستأجر بدون اطلاع ملک را اجاره دهد موجر چه حقوقی دارد

مطابق قوانین ایران، اجاره دادن ملک توسط مستأجر به شخص ثالث (که به آن "اجاره دادن مورد اجاره به غیر" گفته می‌شود) بدون اجازه موجر، تخلف محسوب شده و موجر حقوقی را داراست. این حقوق به شرح زیر است:

1. فسخ قرارداد اجاره:

* مهم‌ترین حق موجر، فسخ قرارداد اجاره اصلی است. یعنی موجر می‌تواند با استناد به این تخلف مستأجر، قرارداد اجاره‌ای که با مستأجر اولیه داشته را فسخ کند. این حق بر اساس ماده 23 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و همچنین مواد 474 و 475 قانون مدنی برای موجر ایجاد می‌شود.

2. مطالبه اجرت‌المثل:

* موجر می‌تواند بابت مدتی که ملک در تصرف مستأجر دوم (شخص ثالث) بوده است، اجرت‌المثل (معادل اجاره بهای عادله) را از مستأجر دوم مطالبه کند. حتی اگر اجاره بهای پرداختی توسط مستأجر دوم کمتر از اجاره بهای عادله باشد، موجر حق دارد مابه التفاوت را مطالبه نماید. مستند قانونی این موضوع، مواد 308 به بعد قانون مدنی (مبحث غصب) است. در واقع، از نظر قانونی، تصرف مستأجر دوم در این حالت، "تصرف غیرمجاز" محسوب می‌شود.

3. تخلیه ملک:

* پس از فسخ قرارداد، موجر حق دارد با مراجعه به دادگاه، حکم تخلیه ملک را علیه مستأجر اول و مستأجر دوم (شخص ثالث) بگیرد. در این حالت، هر دو نفر موظف به تخلیه ملک خواهند بود.

4. مطالبه خسارت:

* در صورتی که اجاره دادن ملک به غیر توسط مستأجر، موجب ورود خسارت به ملک شده باشد، موجر می‌تواند مطالبه خسارت نیز بکند. اثبات این خسارات و ارتباط آن با عمل مستأجر بر عهده موجر است.

نکات مهم:

* اهمیت وجود شرط منع در قرارداد: اگر در قرارداد اجاره اصلی، شرط منع اجاره دادن به غیر صریحاً ذکر شده باشد، اثبات تخلف مستأجر و استفاده از حقوق فوق برای موجر بسیار آسان‌تر خواهد بود.
* اثبات تخلف مستأجر: موجر باید بتواند اثبات کند که مستأجر بدون اجازه او، ملک را به دیگری اجاره داده است. ارائه قرارداد اجاره دوم (بین مستأجر و شخص ثالث)، شهادت شهود، و یا سایر ادله قانونی می‌تواند در این زمینه به موجر کمک کند.
* لزوم مراجعه به دادگاه: برای فسخ قرارداد اجاره و گرفتن حکم تخلیه، موجر باید به دادگاه مراجعه کند و طرح دعوی نماید.
* قانون حاکم: قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 و قانون مدنی، قوانین اصلی حاکم بر این موضوع هستند. با این حال، رویه قضایی نیز در تفسیر و اجرای این قوانین نقش مهمی دارد.

توصیه:

به موجر توصیه می‌شود قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کند تا با در نظر گرفتن شرایط خاص پرونده، بهترین راهکار قانونی را انتخاب نماید.

برای دریافت مشاوره حقوقی یا اخذ وکیل جهت پرونده حقوقی می توانید از لیست وکیل ها و موسسات حقوقی معرفی شده در سایت هزار وکیل به نشانی https://www.hezarvakil.ir استفاده نمایید. سایت هزار وکیل یک سایت جهت معرفی و ثبت آگهی وکیل ها و موسسات حقوقی می باشد