در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره را بدون رضایت موجر فسخ کرد

در قانون مدنی ایران، فسخ قرارداد اجاره بدون رضایت موجر (مالک) تنها در شرایط خاصی امکان‌پذیر است که در زیر به آن‌ها اشاره می‌شود:

1. وجود عیب اساسی در مورد اجاره:

* ماده 478 قانون مدنی: هرگاه عین مستأجره (مورد اجاره) دارای عیبی باشد که موجب نقصان منفعت (بهره‌برداری) گردد یا استفاده از آن غیرممکن شود، مستأجر (اجاره کننده) حق فسخ اجاره را دارد.
* توضیح: عیب باید به حدی باشد که استفاده متعارف از مورد اجاره را مختل کند. به عنوان مثال، خرابی اساسی سیستم گرمایشی در فصل زمستان یا وجود رطوبت شدید و غیرقابل تحمل می‌تواند از جمله این عیوب باشد.
* نکته: اگر موجر حاضر به رفع عیب شود و این کار بدون فوت وقت و به نحوی انجام شود که خللی به استفاده مستأجر وارد نشود، حق فسخ از مستأجر ساقط می‌شود.

2. عدم تحویل مورد اجاره:

* ماده 476 قانون مدنی: موجر باید عین مستأجره را در وضعیتی به مستأجر تحویل دهد که وی بتواند از آن بهره‌مند شود. اگر موجر از انجام این تعهد خودداری کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.
* توضیح: عدم تحویل می‌تواند شامل عدم تحویل کل مورد اجاره یا عدم تحویل آن به گونه‌ای باشد که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد.

3. بروز حوادث غیرمترقبه:

* ماده 496 قانون مدنی: اگر بر اثر حادثه قهری (غیرقابل پیش‌بینی) مانند زلزله، سیل یا آتش‌سوزی، مورد اجاره به کلی از بین برود یا به نحوی آسیب ببیند که دیگر قابل استفاده نباشد، اجاره باطل می‌شود و مستأجر می‌تواند آن را فسخ کند.
* توضیح: این حوادث باید خارج از اراده و تقصیر طرفین قرارداد باشند.

4. تعدی و تفریط موجر:

* قانون روابط موجر و مستأجر (در مواردی که مشمول این قانون باشد): اگر موجر بر خلاف مفاد قرارداد یا قانون، اقداماتی انجام دهد که موجب مزاحمت یا سلب آسایش مستأجر شود، مستأجر می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست فسخ اجاره را مطرح کند.
* توضیح: این موارد می‌تواند شامل ورود غیرمجاز موجر به ملک، ممانعت از استفاده مستأجر از مشاعات ساختمان یا ایجاد سر و صدای غیرمتعارف باشد.

5. انتقال مورد اجاره به غیر:

* ماده 498 قانون مدنی: اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که موجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد و با این حال، موجر ملک را به شخص دیگری منتقل کند، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند.

6. فوت مستأجر (در موارد خاص):

* ماده 497 قانون مدنی: اجاره به فوت موجر یا مستأجر باطل نمی‌شود، مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف آن شده باشد یا اینکه شخصیت مستأجر علت اصلی انعقاد قرارداد باشد (مانند اجاره مسکن به یک هنرمند مشهور).

ملاحظات مهم:

* اثبات: اثبات وجود شرایط فسخ بر عهده مستأجر است. بنابراین، مستأجر باید مدارک و
برای دریافت مشاوره حقوقی یا اخذ وکیل جهت پرونده حقوقی می توانید از لیست وکیل ها و موسسات حقوقی معرفی شده در سایت هزار وکیل به نشانی https://www.hezarvakil.ir استفاده نمایید. سایت هزار وکیل یک سایت جهت معرفی و ثبت آگهی وکیل ها و موسسات حقوقی می باشد